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¿Qué es una RGA?

La representación gráfica alternativa (RGA) es una representación gráfica que difiere de la representación gráfica contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble al entender el titular que no se corresponde con la realidad física. Es un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial y que debe elaborarse en formato informático.

La conformidad frente al esquema, que no frente a su contenido puede obtenerse mediante diversos herramientas de edición XML. A modo de ejemplo se cita la herramienta gratuita disponible en http://www.firstobject.com/dn_editor.htm)

¿Para qué sirve la RGA?

La reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha establecido una nueva forma de describir las fincas en el Registro de la Propiedad, que consiste en georreferenciar su representación gráfica. Dicho sistema es técnicamente más avanzado, dado que posibilita su tratamiento informático, y geográficamente más preciso, dado que permite ubicar en el territorio, de manera inequívoca, la porción del suelo que constituye una finca. Se supera así el anterior sistema de descripción literaria de las fincas en el Registro de la Propiedad.

La certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) también contiene la representación georreferenciada de los inmuebles, por lo que si esa descripción coincide con la realidad no es necesario elaborar una RGA. Sólo hay que elaborar y aportar una RGA cuando se manifieste por el interesado que la representación gráfica que se contiene en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble no se corresponde con la realidad física.

La falta de correspondencia de la descripción catastral de una finca con la realidad, puede deberse a dos motivos principales: por la existencia de discrepancias con la realidad en la descripción catastral, al existir errores en la misma; o por no haberse incorporado en el Catastro, una alteración en el inmueble por hechos, actos o negocios que hayan producido la modificación de la finca, tales como una segregación, una división o la realización de una nueva construcción.

De esta manera la RGA sirve a una triple finalidad:

• Conocer la descripción exacta de las fincas registrales en lo relativo a su ubicación, delimitación y superficie.
• Completar la descripción registral de la finca con su representación gráfica en los casos en los que el titular manifieste que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física. Nótese que la incorporación de la representación gráfica ha pasado a ser obligatoria en todas las operaciones de reordenación de los terrenos.
• Actualizar o subsanar la cartografía catastral y el resto de los datos catastrales que estén desactualizados o sean incorrectos.

¿Qué requisitos debe cumplir una representación gráfica alternativa RGA?

Debe reflejar la realidad física del inmueble y reunir los siguientes requisitos técnicos:

1. Deberá estar aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad pública que haya tramitado el procedimiento pertinente, manifestando además que la descripción catastral, que se contiene en la CCDG que también hay que aportar, no se corresponde con la realidad física de su finca.
2. La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro externo (e internos si los hay) de la parcela.
3. Deberá contenerse en un fichero informático en el formato GML de parcela catastral cuya definición se puede obtener en la Sede Electrónica del Catastro. También se puede obtener en este formato la geometría de las parcelas tal y como están incorporadas en las bases de datos del Catastro. (http://www.catastro.minhafp.es/documentos/formatos_intercambio/Formato%20GML%20parcela%20catastral.pdf)
4. Los datos derivados del plano georreferenciado y los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura deben ser coincidentes.
5. Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.

Además, cuando la RGA se elabore por un técnico competente, deberá reunir los siguientes requisitos adicionales:

1. Metodología de elaboración. La representación gráfica se podrá obtener mediante la realización de un levantamiento topográfico sobre el terreno, en el que se detallen, entre otras cuestiones, sus características técnicas y escala, o mediante otra metodología que se considere más apropiada al entorno de trabajo.
2. Sistema de georreferenciación. La descripción de las parcelas deberá estar georreferenciada en todos sus elementos. Se utilizará como sistema geodésico de representación el de la cartografía catastral, que es el sistema de referencia ETRS89 (EuropeanTerrestral Reference System 1989) y en el caso de Canarias el sistema REGCAN95, empleando en ambos casos la Proyección Universal Transversa de Mercator (UTM), de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España.
3. Topología. La representación gráfica de las parcelas deberá tener una topología de tipo recinto en la cual no existan auto intersecciones, pudiendo tener recintos inscritos en la finca (huecos, construcciones u otros). Los distintos objetos cartográficos adyacentes no pueden superponerse entre sí ni dejar huecos. En el caso de fincas discontinuas se efectuará una representación gráfica de cada una de las porciones que la compongan.
4. Representación sobre la cartografía catastral. Los planos topográficos de las parcelas resultantes deberán estar representados sobre la cartografía catastral, a fin de permitir la correspondencia con la finca objeto de las actuaciones y de la descripción que figura en el Catastro Inmobiliario.
La representación gráfica comprenderá, por tanto, todas las parcelas catastrales que deban ser objeto de alteración o modificación, total o parcialmente, incluyendo no sólo las parcelas que correspondan con la finca objeto de la inscripción, sino también las parcelas catastrales o bienes de dominio público colindantes cuando resulten afectados, debiendo precisarse las partes afectadas y no afectadas.
La alteración cartográfica de las fincas afectadas habrá de respetar la delimitación del resto de las colindantes que resulte de la cartografía catastral, de modo que la delimitación del conjunto de las parcelas resultantes de la alteración o modificación, coincida con la delimitación del conjunto de las parcelas extraídas de la cartografía catastral, con una tolerancia en sus vértices de +/-1 cm.
Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados.
5. Precisión métrica. La representación gráfica de las parcelas afectadas que proponga modificaciones o rectificaciones de la delimitación de las parcelas existentes en la cartografía catastral, deberá garantizar las precisiones métricas consecuentes con la metodología aplicada:
Cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que el 85% de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualquiera que sean los medios utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS).
Cuando la representación gráfica se realice mediante digitalización sobre la cartografía catastral, la precisión geométrica será de +/-0,20 m o de +/-0,40 m, según se represente sobre cartografía catastral urbana o rústica respectivamente.

¿Quién puede elaborar una representación gráfica alternativa RGA?
La elaboración de una representación gráfica alternativa se puede elaborar por un técnico competente, por una autoridad pública, o por cualquier interesado.
• Lo más recomendable es que la RGA se realice por un técnico competente, preferentemente el que ha intervenido en la redacción de los planos o del proyecto de la operación que se pretende realizar, dado que tiene mayor fiabilidad, al definir geométricamente las parcelas derivada de un trabajo topográfico debe contener la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices. El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización. Además, la RGA suscrita por un técnico deberá reunir las especificaciones técnicas adicionales dictadas por la resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad (ver resolución conjunta ).
• Cuando la RGA haya sido aprobada por una Administración competente en expedientes de concentración parcelaria, transformación o equidistribución urbanística, expropiación forzosa o deslinde administrativo, no será necesario que esté suscrita por un técnico, pero en todo caso deberá cumplir los requisitos que se exigen a los técnicos en lo que respecta al sistema de georreferenciación, topología y representación sobre la cartografía catastral.
• Por último, cualquier interesado podrá elaborar y aportar una representación gráfica que se realice mediante la digitalización de las modificaciones necesarias sobre la cartografía catastral, especificando en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada.
En este caso, el interesado deberá disponer de ciertos conocimientos técnicos para elaborar la RGA. Puede obtener información adicional de cómo elaborarla en la Notaría o el Registro de la Propiedad donde se pretenda tramitar o inscribir cualquier procedimiento registral.
Si los interesados no pueden elaborar la RGA o acudir a un técnico especializado, pueden presentar ante el Catastro la correspondiente declaración catastral en los modelos correspondientes junto con los planos convencionales de que disponga, previamente a la presentación de la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Una vez que el Catastro tramite la alteración se podrá obtener una CCDG, que incluya la descripción gráfica georreferenciada actualizada de la finca, lo que servirá igualmente para la inscripción en el Registro.

¿Cómo se pueden verificar los requisitos técnicos exigidos en la Representación gráfica Alternativa?

Para saber si una RGA ya elaborada, distinta de la catastral, cumple los requisitos técnicos mencionados, y en particular la compatibilidad con la representación de las parcelas que figuran en la cartografía catastral, la Dirección General del Catastro dispone, a través de su Sede Electrónica, de un servicio de validación de bases gráficas georreferenciadas alternativas.
Este servicio permitirá comprobar al menos los siguientes extremos: que el fichero que contiene la RGA cumple las condiciones del formato y estructura de la información señaladas, y que la información que contiene cumple los requisitos para su incorporación en el Catastro (art. 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), y para su inscripción en el Registro de la Propiedad, (párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
El servicio remitirá en el plazo de 24 horas el informe, que expresará los datos del solicitante, la fecha de emisión y el resultado de la validación. El informe estará firmado mediante sello electrónico por la Dirección General del Catastro e incorporará un código seguro de verificación.
Si el informe de validación fuera positivo contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, y la superficie obtenida. Asimismo se incluirán en el mismo los datos del informe suscrito por técnico competente, cuando hubiera intervenido.
Si los notarios o registradores incluyen en la escritura o inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación para el envío de los datos gráficos al Catastro, que servirán para que éste realice la actualización o rectificación que corresponda.
Cuando el resultado de la validación fuera negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida.

¿Qué es georreferenciar?

Georreferenciar una parcela es aquella técnica que permite ubicarla en el espacio de manera unívoca; es decir le confiere una localización geográfica única, definida por unas coordenadas geográficas en un sistema determinado. Dichas coordenadas permiten volver a marcar en el terreno los límites de la parcela.

¿Cómo se expresa la georreferenciación de una parcela? - Certificado de Georreferencia

La georreferenciación de una parcela se expresa mediante la inclusión de su sistema de referencia, su sistema de proyección y sus coordenadas. En el caso de España el sistema de referencia oficial es el conocido como ETRS89 (y también REGCAN95 en Canarias) y la proyección a utilizar se llama UTM. Ambas cosas unidas se conocen como sistema de coordenadas. Una vez conocido el sistema de coordenadas, se deben expresar los puntos X, Y, de cada uno de los vértices de la parcela referidos a dicho sistema de coordenadas.

Esta información se encuentra accesible en la Sede Electrónica desde la consulta de cartografía (esquina inferior izquierda), resaltándose dentro de dichos datos la presencia del sistema de coordenadas. El sistema de coordenadas aplicable varía según la provincia y su huso geográfico.

¿Qué grado de precisión tienen las coordenadas de las parcelas catastrales?

La precisión depende fundamentalmente del modo de captura de la cartografía catastral en origen y de su proceso de digitalización en el caso de que el original fuese cartografía papel. La precisión es un metadato de la cartografía, expresándose la precisión de la cartografía catastral como una distancia en metros, pudiéndose encontrar en los ficheros gráficos GML. Hay un 95% de probabilidades de que el punto real del terreno se encuentre dentro del terreno delimitado por las coordenadas indicadas y un radio menor de dos veces la citada distancia.

Las piscinas tienen la misma consideración en Catastro que una construcción y por tanto su tratamiento es el mismo.

Objeto

La inscripción o modificación de datos en el Catastro Inmobiliario por la realización de nuevas construcciones.

Normativa

Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y Orden EHA/3482/2006, de 19 de octubre por la que se aprueban los modelos de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales.

Órgano

Las Gerencias del Catastro.

Forma de inicio

Instancia de parte.

Legitimación

Los titulares de los bienes inmuebles.

Plazo

Dos meses a partir del día siguiente a la fecha de formalización del hecho, acto o negocio declarado.

Lugar de presentación

• En las Gerencias o Unidades locales del Catastro o las Delegaciones de Economía y Hacienda en que se integran.
• En los demás órganos y oficinas que se relacionan en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
• En el ayuntamiento en cuyo término municipal se ubique el bien inmueble a que se refiere la solicitud.

Documentación a presentar por el interesado

Puede ser iniciado telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, o cumplimentando el modelo de declaración correspondiente. (DESCARGA MODELO 902N)

Los impresos de cada modelo se pueden obtener gratuitamente en las Gerencias del Catastro, en las Delegaciones de Economía y Hacienda o en Ayuntamientos colaboradores.

En todo caso, los impresos correspondientes deberán presentarse acompañados, además del modelo de declaración 902-N, de la siguiente documentación:

• Si no se dispone de etiqueta de identificación fiscal, fotocopia cotejada del documento expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria para la constancia del número de identificación fiscal (NIF) del declarante, o de su documento nacional de identidad (DNI) o, en su caso, del documento oficial en que conste su número de identificación de extranjero (NIE). En los supuestos en que la declaración se presente en las Gerencias del Catastro o en las Entidades que hayan suscrito con la Dirección General del Catastro un convenio para la tramitación de dicha declaración, bastará la mera exhibición de cualquiera de los citados documentos ante el funcionario del correspondiente registro administrativo.
• En caso de que no conste la referencia catastral del inmueble o inmuebles afectados por la declaración en el documento que acredite la alteración se aportará certificación catastral electrónica obtenida a través de la Sede Electrónica del Catastro (http://www.sedecatastro.gob.es) o certificación catastral o cualquier documento expedido por el Gerente del Catastro en el que conste la referencia catastral, o fotocopia del último recibo justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• En caso de que el declarante actúe como representante del obligado a declarar deberá aportar el documento acreditativo de la representación.

Además, se deberá aportar la documentación complementaria que se indica a continuación.

• Fotocopia del documento de escritura de obra nueva.
• Certificado final de obra.
  Fotografía/s de la/s fachada/s con la resolución adecuada.
• Planos a escala: de situación, del solar y definitivos de cada planta distinta.
• Memoria de materiales y calidades.
• Coste de ejecución material de las obras.
  En caso de que se declare con este modelo la división horizontal deberá aportar, también, original y fotocopia, o copia cotejada del documento acreditativo de la división horizontal, la distribución de locales a representar en cada uno de los planos de planta será coincidente con la descripción existente en la división horizontal. Se representarán gráficamente los espacios correspondientes a todos los elementos comunes con expresión de las superficies construidas. Si la declaración afecta a trasteros y/o plazas de estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular, se adjuntará también original y fotocopia, o copia cotejada, del documento público acreditativo de dicha inscripción, así como del plano a escala descriptivo de la distribución de los trasteros y plazas de estacionamiento afectados, junto con el cuadro de superficies construidas asignadas a los mismos.
• En caso de edificio acogido a cualquier régimen de protección pública se aportará original y fotocopia, o copia cotejada, de la cédula de calificación definitiva.
• En caso de que también se declare alteración de titular catastral deberá presentarse, original y fotocopia del documento en el que se formalice dicha alteración, a efectos de comprobación, devolviéndose el original al declarante.

Fases procedimiento

• Registro del expediente.
• Informes y/o requerimientos, en caso necesario.
• Audiencia interesados, en caso necesario.
• Resolución.
• Notificación de la resolución.

Plazo resolución

Seis meses.

Efectos presuntos

Desestimatorios.

Recursos

La resolución del procedimiento no pone fin a la vía administrativa. Se puede interponer, en el plazo de un mes desde la recepción de la notificación, alguno de los siguientes recursos:

• Reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-administrativo Regional. Si el valor catastral del inmueble excede de 1.800.000 euros, dicha reclamación podrá interponerse directamente, ante el Tribunal Económico-administrativo Central.
• Con carácter potestativo y previo a dicha reclamación económico-administrativa se puede interponer recurso de reposición ante la Gerencia del Catastro, no siendo admisible la interposición simultánea de ambos recursos.

Desde hace tiempo, las distintas Administraciones Públicas son conscientes de la necesidad de evitar duplicidades administrativas, existiendo muchos aspectos que pueden mejorar la coordinación entre ellas. En este sentido, la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario, ha introducido un nuevo sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, instituciones de naturaleza y competencia diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. Este sistema establece una nueva forma de describir las fincas en el Registro de la Propiedad, que consiste en georreferenciar su representación gráfica. Dicho sistema es técnicamente más avanzado –posibilita su tratamiento informático- y geográficamente más preciso –permite ubicar en el territorio, de manera inequívoca, la porción de suelo que constituye una finca registral-. La aplicación de esta ley, en vigor desde el día 1 de noviembre de 2015, implica a las Administraciones Locales en los siguientes aspectos:

• En las licencias de parcelación, división, segregación, etc. de fincas que otorguen los Ayuntamientos, que deberán identificar las fincas con su referencia catastral y respetar la delimitación de las fincas de origen afectadas derivadas de la cartografía catastral. Para lo que deberá incorporarse al procedimiento administrativo correspondiente la descripción derivada de la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles (art. 3.2 y 46 de la Ley de Catastro Inmobiliario).
• En la tramitación y aprobación de los proyectos de reparcelación y compensación urbanística, de expropiación forzosa o deslindes administrativos, y cualesquiera otros que supongan una reordenación de los terrenos, resultará necesario utilizar y actualizar previamente la cartografía catastral al exigirse que el perímetro exterior del conjunto de las parcelas resultantes de estos procedimientos coincida con el parcelario catastral (art. 204 de la Ley Hipotecaria). Para realizar dicha actualización será necesario aportar la representación gráfica de las parcelas resultantes mediante ficheros GML INSPIRE de parcela catastral, que pueden ser validados previamente en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro.

En la protección del dominio público, puesto que la Ley Hipotecaria dispone que la Administración Pública debe informar sobre posibles invasiones del dominio público, como requisito previo en determinados procedimientos de inscripción en el Registro (artículo 199 y ss. de la Ley Hipotecaria), por lo que los registradores solicitarán a los Ayuntamientos los correspondientes informes cuando aprecien tales circunstancias en los bienes de dominio público de los que sean titulares.

La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.

Los requisitos técnicos para el intercambio de información y una mejor coordinación entre el Catastro y los Registros de la Propiedad se han desarrollado mediante Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de los Registros y del Notariado, que entró en vigor el 1 de noviembre de 2015.

Desde esta fecha, coincidente con la entrada en vigor de la reforma legal, la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad podrá venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro, basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral. Con ello se permitirá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca registral, superándose la situación anterior en que la mayoría de las fincas registrales se describían únicamente de manera literal.

El ciudadano puede solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro de la representación gráfica catastral tanto con ocasión, por ejemplo, de una compraventa, como en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. Será, en cambio, necesaria la representación gráfica para realizar la inscripción de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos, tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas.

Cuando no se estuviera de acuerdo con la representación gráfica catastral se puede aportar una representación gráfica alternativa, la cual, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, podrá dar lugar a la oportuna rectificación en el Catastro Inmobiliario.

Esta coordinación es clave para incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario ya que, una vez incorporada la información catastral, se presumirán ciertos a todos los efectos legales los datos de delimitación, ubicación y superficie de la representación gráfica de la parcela inscrita. En la publicidad que otorgue el Registro de la Propiedad se indicará si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha. Supone, además, una reducción de cargas administrativas: el ciudadano no tendrá que declarar ante el Catastro todos los datos que le sean comunicados por el Registro de la Propiedad.

En una apuesta por la Administración digital, el suministro de información se realizará a través de servicios web entre la Sede Electrónica del Catastro y la del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Además, los ciudadanos y técnicos competentes disponen también de los servicios informáticos precisos para la obtención de la información catastral o para la elaboración de la representación gráfica georreferenciada sobre la información catastral.